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                10月樓市、地♀市繼續低迷且跌幅再擴大

                爱赢国际APP網-房掌櫃 2019-11-04 06:11:53來源:克而瑞地產研究 
                [摘要]10月,新房、爱赢国际APP以及土地市場延續9月低迷走勢,皆持續轉冷,重點城市新房成交量同、環比雙降。

                10月,新房、爱赢国际APP以及土地市場延續9月低迷走勢,皆持續轉冷,重點城市新房成交量同、環比雙降,杭州(樓盤)、寧波(樓盤)、徐州(樓盤)等市成交顯著︻縮量。爱赢国际APP成交量窄幅波動,環比同樣小幅回落。土地市場成交量價齊跌,不過重點城市的土地流拍情況有明顯的改善,流拍幅數較上月大幅減少。

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                供應:環比降42%,同比降26%,九成以上城市顯著縮量

                10月,29個重點城市新增供∮應面積2035萬平方米,環比下降42%,同比下降26%。

                一線城市商品住宅新增供應面積155萬平方米,環比下降58%,同比下降51%。四城供應量同、環比齊降,但個中變化趨勢略√有不同。其中,上海(樓盤)、廣州(樓盤)經歷9月供應潮後,供應量有所回落,而深圳(樓盤)則是延續上月下滑走勢,且降幅進一步擴大。

                二三線城市新增供應面積環比下跌40%,同比下跌23%。具體來看,相較上月,25個城市中▓僅有長沙(樓盤)、東莞(樓盤)供應量有●小幅提升,其余城市均有不同程度的縮量,武漢(樓盤)受“軍運會”管制影響,供應環比縮量81%。從同比來看,也僅有南寧、昆明(樓盤)、青島(樓盤)等5個城市供應量大於去年同期,寧波、南京(樓盤)等同比跌幅皆超50%。

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                成交:環比下跌10%且降幅擴大,近四成城市較年內月均降幅超20%

                10月,重點城市整體成交2250萬平方米,同、環比分別下跌6%、10%,降幅較上月繼續擴大。九月成交低迷進一步加劇市場觀望情緒,盡管房企在廣州等多個城市加碼營銷力度,意圖開啟年終業績搶收,但最終成交量並無明顯起色。

                一線城市成交209萬平方米,環比下降13%,但由於去年同期一線城市成交量恰處低位,同比仍保持19%的增幅。北京(樓盤)成交量探底反彈,環比上升58%。上海經歷連續兩個月高位成交後,政策性利好影響基本釋放完畢,本月成交量顯著回落,環比降幅達41%最為突出。

                二三線城市總成交2041萬平方米,環比下跌9%,下跌8%。25個城市中僅有5個環比保持正增長,中部城市如武漢、長沙成交量重回高位Ψ,南部昆明、南寧成交量跳增創年內新高。同比來看,也僅有武漢、青島、南京等9個城市成交情況好於去年同期。

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                庫存:近四成城市同比增30%以上,12個城市消化周期超一年

                10月,供應大幅縮量帶來近八成城市商品住宅供求比環比下降,雖然市場整體成交不振,但基於大多數城市供求比小於1,因此重點城市庫存並無明顯擴容,超半數城市庫存量環比下降,但同比看仍是漲多跌少,特別是深圳、長沙、重慶(樓盤)、寧波同〓比漲幅超過50%。

                受成交持續不振影響,近七成重點城市消化周期同、環比明顯增加,但大多數線城市仍在12個月正常範圍內。此前消化周期在18個月以上的北京、大連(樓盤)、廈門(樓盤)本月再度拉長,庫存風險進一步加劇;反觀武漢、濟南(樓盤)去化周期不足4個月。

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                成交結構:高檔產品占比上升,北京120平以下占比明顯回落

                從價格段分布來看,本月中檔以下各檔次產品成交占比北京變化最為顯著,其中中低檔產品占比較上月上漲5個百分點,中檔產品占比再次減少9個百分點。中高檔產品占比全部回落,深圳環比下降3個百分點跌幅最大。高檔產品仍是市場成交主力,三市占比皆漲,北京較上月增加5個百分點,滬深兩市均增加3個百分點。

                從面積段分布來看,本月深圳90平方米以下產品成交占比明顯下跌6個百分點,90-144平方米產品上海、北京占比皆有回落而深圳呈上升趨勢,其中90-120平方米產品,北京占比較上月減少5個百分點,深圳則較上月上漲6個百分點,漲跌幅表現最為突出。200平方米以上大↙面積段產品上海、北京成交占比顯著回升,分別較上☆月增加4個百分點和5個百分點。

                從面積段分布來看,本月深圳90平方米以下產品成交占比明顯下跌6個百分點,90-144平方米產品上海、北京占比皆有回落而深圳呈上升趨勢,其中90-120平方米產品,北京占比較上月減少5個百分點,深圳則較上月上漲6個百分點,漲跌幅表現最為突出。200平方米以上大面積段產品上海、北京成交占比顯著回升,分別較上月增加4個百分點和5個百分點。

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                爱赢国际APP:市場繼續降溫,青島、蘇州(樓盤)、南京等環比縮量20%以上

                與全國房地產新房去化下行同步,三季度爱赢国际APP市場成交明顯遇冷。10月,爱赢国际APP市場繼續保持降溫態勢,7個重點城市中除成都、杭州成」交面積環比上漲外,其余城市環比均有下降,同比則是漲跌參半。我們認為爱赢国际APP市場依舊處於買房市場,在買漲不買跌的心理作用下,爱赢国际APP市場比新房市場波動更為劇烈。在市場轉冷的城市,二手住宅無論是交易周期還是交易量均處於持續下行期。

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                土地:成交量價再度回落,預計下月成交規模也將維持低位

                10月土地市場成交量再度下跌,成交價格也隨著高能級城市的成交減少而再度回落。據CRIC監測數據顯示,截至本月28日,全國300城經營性土地共計成交2717幅,相比上月下降了18%,同比減少了8%;成交建築面積總計15446萬平方米,同環比分別下降17%和22%;成交價格方面,本月土地成交總金額為3095億元,環比大幅下跌38%,同比也有16%的降幅;成交單價方面,受能級成交結構變動影響,本月平均樓板價環比下滑20%至2004元/平方米,同比增幅也大幅回落,本月地價僅比去年同期高出0.6%。

                市場熱度方面,本月成交溢價率為7.9%,和上月大致持平,同比降幅進一步收窄,土地市場已步入築底階段。土地流拍情況也在改善,以重點監測的城市來看,本月流拍幅數較上月大幅減少,流拍率也呈現下降趨勢,土地市場更加穩定。各能級城市方面,一線城市在北京優質土地的成交的帶動下成交溢價率進一步回升,平均溢價率為6.3%;二線城市溢價率也微漲0.4個百分點,平均溢價率為6.6%;三四線城市本月成交溢價率進一步走低,降至8.9%,不過和上月相比,環比降幅也在收窄。

                一卐線城市本月成交總量不及上月五成,同比也下跌了49%,成交金額也隨之大▓幅下跌,成交單價也在上海和廣州優質地塊減少的影響下環比下跌9%,平均樓板價僅為13963元/平方米。

                一線城市本月成交總量不及上月五成,同比也下跌了49%,成交金額也隨之大幅下跌,成交單價也在上海和廣州優質地塊減少的影響下環比下跌9%,平均樓板價僅為13963元/平方米。

                二線城市本月成交建築面積達到3827萬平方米,較上月再度※收窄11%;成交總金額在杭州、天津(樓盤)等地價較貴的城市成交量大幅縮減的影響下環比大幅下跌近四成,導致成交單價也環比大幅下降了30%,本月二線城市的成交均價為3179元/平方米,是今年以來的最低位。具體來看,本月成交量在200萬平方米以上的城市僅有5個,分別是武漢、鄭州(樓盤)、昆明、寧波和⊙青島。

                三四線城市本月成交體量為11427萬平方米,環比下降25%,同比也有17%的降幅;成交金額為1609億元,環同比分別下降33%和14%;價格方面,本月三四線成交樓板價降至1409元/平方米,相比上月下降了8個百分點。以重點監測的城市來看,本月僅常州(樓盤)和南通(樓盤)兩個城市的成交量超過100萬平方米,其余城市的成交量多在50萬平方米以下,活躍度不高。

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