全球第四個灣區——粵港澳大灣區是中國規格最高的城市群，在國家發展大局中具有重要戰略地位。承接規劃發展東風，一個世界級商圈也在孵化、形成，粵港澳大灣區商業地產圖景，將改寫未來中國商業格局。

　　2019年10月18日，由贏商網發起主辦，Ola Lotus?蓮地×粵港澳大灣區商業地產高峰論壇在珠海橫琴粵澳合作中醫藥科技產業園如期開↑幕。本屆大灣區商業地產高峰論壇以“新坐標·新商業，贏灣區·贏未來”為主題，雲集了粵港澳地區多家商業地產開發商、品牌商，以及著名粵港澳地區發展專家，共同探討大灣區紅利的商業新風口和發展新賽道，為大灣區建設註入更多々商業活力和思考。

　　論壇上，中城商業研究院研究總監兼首席分析師姜星狄，帶來了《粵港澳大灣區購物中心發展新路徑》主題報告∞發布。

中城商業研究院研究總監兼首席分析師姜星狄

　　姜星狄認為，宏觀經濟環境，與商業未來發展方向以及消費趨勢，息息相關。粵港澳大灣區☆作為國家級戰略三大城市群之一，地理∞位置優越，商業發展大有可為，但仍面臨一些問題。

　　宏觀經濟環境影響商業發展

　　在姜星狄看來，中國的經濟份額已位列全球第二，對於國內商業地產從業者來說，了解宏觀經濟的發展，對進一步了解商業未來發展方向、消費趨勢大有裨益。

　　國家統計局今日公布的三季度經濟數據顯示，GDP同比增長6%，前三季度同比增長6.2%。對於第四季度和明年的宏觀形勢預測，姜星狄持相對樂觀的態度，“明年我覺得是一個比較好的年份，大家可以多做一些發展”。

　　姜星狄強調，國內的經濟變化，會影響全球經濟動能增速。2017年全球經濟正增長，到了2018年第一季度呈下滑趨勢。當時國內在做金融√去杠桿動作，打壓消費，而由於歐元是以出口為導向的經濟體，大陸是其最大的貿易夥伴，因此第一重災區就是歐元區。

　　當前，由於中美貿易戰的影響，“三駕馬車”之出口、投資也會受到影響。“剩下只有消費了，這是零售商業的絕好機會”，姜星狄表示，未來國家政策絕對是往刺激消費進行。因此，商業地產商需要註重客流經營、品牌塑造，品牌商要聚焦線上線下的運營。

　　商業環境：地理區位優異，消費意願偏弱

　　粵港澳大灣區的定位，是國家級戰略三大城市群之一。地理位置優越，主體城市覆蓋珠三角九∮市+港澳兩特區，擁有進出口、金融、旅遊等優勢，產業結構互補性強。

　　在人均GDP、市均GDP和城鎮化率上，粵港澳大灣區皆位居國內三大城市群之首。其擁有香港國際航運中心和廣州、深圳等重要港口及航空樞紐，將帶動香港-深圳、珠海-澳門、廣州-佛山三個片∮區，以及廣佛肇、深莞惠、珠中江都市圈發展。

　　不過，目前存在區域經濟發展不平均、中心城市輻射帶動作用有待加強、民眾消費意願偏弱等問題。

　　珠三角9市除了頭部4大城市，廣州、深圳、佛山、東莞GDP呈中速增長，其余5個城市皆為經濟總量低於5000億元的四、五線城市。

　　廣東是國內最富有的一個省份，人均收入水平相當高。但有錢的廣東人不喜歡花錢，反而是可支配收入較低的城市比如惠州、江門、肇慶，比較喜歡消費。怎樣讓廣東人掏更多錢消費，這是大家需要思考的地方。

　　項目環境：存量時代，空置率將再度走高

　　過去十年，購物中心數量以25%左右的增速，從900家增長到6000多家。這一情況在2017年有所改變，增速低於20%，2018年陷入負增長，這意味著購物中心市場從増利時代進入存量時代。

　　2019上半年，購物中心擬開業402家，實際新開業154家，開業率為38%；新開業家數、面積累計同比分別減少39.1%和39.4%，為近5年來最低。

　　空置率方面，2018年是降到10%以下。而由於下半年是開業高峰期，比如廣州有4個、深圳有25個項目開業，這種情況下空置率勢必回升。根據模型測算，2019年一二線城市購物中心整體空置率將再度走高，落在9.7%-10.3%之間。

　　業態趨勢：餐飲比重上升，廣深業態結構較穩定

　　總體來說，“潮”成為整個行業的共識。從粵港澳大灣區內地9個重點城市觀察來看，在業〖態比重上，2019年與去年相比，變化不大。

　　餐飲比重略微上升，中餐是主流，異國餐飲、休閑餐飲較熱；服飾業態︻下滑趨勢明顯，但在粵港澳大灣區是逆勢增長；文體娛業態小部分下滑。

　　廣州、深圳、佛山、東莞四城，購物中心新開店業態結構仍以零售、餐飲為主，且比重雙雙攀升，文體娛、兒童親子則小幅下滑。其中，廣深購物中心成熟度較高，業態結構穩定，佛山、東莞仍處於業態調整階段。

　　品牌趨勢：零售品▲牌調整大，中高檔品牌比重上升

　　品牌開關店，能反映商業市場競爭情況。2019年，粵港澳大灣區品牌開店數量多於關店，相較2018年改善明顯。廣州、深圳、佛山、東莞整體開關店比例自0.97升至1.29。

　　其中，零售業態品牌門店調整幅度相對較大，其余業態品牌門店調整情況大致與去年類似。

　　從品牌檔次來看，結構變化較小，顯示居民消費習性已成慣性，受外在經濟變化影響較有限。大眾化品牌占比略微下降，中高檔和高檔品牌上升，尤其是在廣州和深圳，這是消費升級的表現。