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                廣州9月二手住宅受一手分流♀有所緩解 成交微幅提●升

                爱赢国际APP網-房掌櫃 2019-10-10 07:10:17來源: 廣州▼中原研究發展部 
                [摘要]2019年9月1-28日廣州市(不含南沙、從化)中介〇網簽量為4324宗,較8月同期(4207宗)環比上漲2.8%。

                提要 2019年9月1-28日廣州市(不含南沙、從化)中介網簽量為4324宗,較8月同期(4207宗)環比上漲2.8%。價格方面,本月二手住╲宅網簽均價為27116元/㎡,環比上月上漲0.89%。

                縱觀以往“金九”二手成交情況,2017/2018年9月成交量均出現回落,環比分別下降0.6%、24.1%。

                相比之下,今年“金九”相對“特殊”,成交量不降反升,為近3年同期“唯一一次”成交優於8月,周【度成交基本能夠保持在1100宗左右。

                由此可見,目前●二手市場更趨平穩、理性,部分客戶觀望情緒亦有所放緩。

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                廣州中原研究發展∞部認為,9月㊣成交優於8月主要有以下幾方面原因:

                (1)二手受一手分流問題有所緩解。

                今年新房市場供ω 應力度遠不及往年同期,新批房源數量同比大幅減少近6成,尤其近地鐵、近市中心的等房源明¤顯下降。

                加上本月一手市場供應以中高端盤源居多,如思科智慧】城12光年、葛洲壩紫郡府等項目,貨量相對較ξ少,且市場消化相對緩慢。促使本月二手受一手分流影響“甚微”。

                (2)市場盤源充足,業主報價相對合理。

                近兩個月以來,每周錄得的新增房源數量相對可觀,均處於千套ぷ以上,客戶可選♀擇性增多。且業主“報高價”現象相對減少,同時存在一♀定的議價空間(一般在3%-5%左右)。

                因此,二手客戶接受意╳願提高,觀望情緒有所放緩,上門客增多。

                據統計,本月中原二手錄得的新增客戶數量環比凈增3.7%、帶看量環比凈增8.0%。

                9月市場熱點

                剛需房◥源需求減少

                成交占比回落

                據廣州中原∩研究發展部監測,1房、2房剛需戶型成交均有不同程度回落,其中,1房戶型成交占比更是下降至10.6%,環比凈減2.3%。

                相反,三房改善、置換戶型成交占比∏有所上漲,高達42.1%,環比凈增2.2%。

                廣州中原研究發展部認為,1、2房剛需戶型成交下滑主要有兩方面原因:

                一方面,本月部分板塊如小北路板塊、市橋板塊等樓梯樓筍盤相對稀缺,而部分朝向◤、戶型一般的房源客戶接受意願低,促∮使部分小戶型房源本月成交能力下降;

                另一方面,部分樓梯樓散盤業主叫價相對強硬,但大面積房源★業主議價空間普遍高於剛需房源,促使置換、改善客戶入市速度加快,3、4房戶型成交活躍。

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                分區點評

                天河、荔灣表現活躍

                黃埔成交合理回落

                從各區成交情況來㊣看,本月廣州大部分區域二手成交量環比上月有所增加。

                其中,天河、荔灣兩區上升幅度相對明顯◣。1-28日分別成交502宗、272宗,環比分別上漲14.9%、35.3%。

                其中,荔灣成交△排名躍升至第八位。而番禺則憑借剛需價格,優質小區盤源雲集等優勢,成交排名保持領頭羊位置,1-28日共成交812宗,環比上漲4.5%、。

                另外,需要指出的是∮,本月黃埔區成交︻不升反降,環比跌幅達13.1%,1-28日僅成交206宗。

                主要由於←主要7、8月份黃埔成交處相對高位水〓平,部分優質盤源≡、客源已被快速消化,而後續補給有所不足,導致本月整體市場成交略有回落№。

                微信圖片_20191009211611.jpg

                天河區

                東圃板塊價格下調

                客戶可適時入市

                本月天河⊙二手網簽宗數為502宗,環比上漲14.9%。據廣州中原研究發展部監測,本月天河北板塊成交環比8月有所△回落,上門客減少。

                主要由於上月天河北板塊客戶入市熱情較高,成交出現明顯提升,消化不少前段時間積壓的購房需求,從而導致本月成交有所回落。

                但板塊優質房源僑林苑成交依然活躍,其本月中原成交均價為75797元/平。

                另外,據廣州中●原研究發展部調研了解,本月東圃板塊成交略有回溫,上門客〒戶出現明顯增加,購房需求甚至沒有受到“隔壁”珠江花城●開盤的分流影響。

                主要原因在於板塊二手業主對後市信心相對較弱,開始出現下調報價的現象。

                目前板塊整體樓市價格較之前相比略有回落,以中海康城的兩宗成交為例,前段時間成交的一套位置安靜@ 的,三房102平的北向單位,成交@總價為420萬左右,而本月成交的同樣的戶型、朝向的戶型單位價格下降至406.5萬元。

                因此,現在不失為較好的“上車”時機,部分剛需客可以及時出手購置自己的“心水”物業,以降低購房成本。

                越秀區

                小北路板塊放高價盤持續僵持

                筍盤待補給

                9月,越秀區二手成交宗數為283宗,環比下滑6.0%。

                但據廣州中原研究發展部♀監測,本月東風東板塊成交明顯〓回升,成交活躍度甚至超越北京路、淘金板塊。

                看房客較8月上漲2-3成,且看房頻率也有所增加,成交周期較ξ 8月略有縮短。

                其中,板塊最為活躍樓盤為東風廣場、錦城花園,其成交均價分別為83928元/平、76055元/平。

                另外,需要指出的是,本月小北路成交表現則相當“一般”,盤源整體去↘化緩慢,其中以樓梯樓散盤表現尤為明顯。

                據廣州中原研究發展部調研◥了解到,本月小北路成交活躍度下滑主要由於板塊“筍”盤源已過快被去化,但目前尚未能及時補充。

                而部分報高價房源業主心態強硬,叫價居高不下,導致業客雙方形成長時間僵持,從而造成板塊本月成交略顯疲憊。

                因此,廣州中原研究發展部建議,部分急賣的業主≡可根據實際的市場狀況,適當調▲整報價,以求能夠加快完成交易。

                海珠區

                赤崗成交略顯①萎縮,海珠西持↘續活躍

                9月份,海珠區二手住宅網簽宗數為484宗,環比下滑1.2%。據監測,本月海珠區江南大道南板塊成交表現平穩。

                其中以保利紅棉花園和富力順意花園成交最為活躍,9月成交均價分別為29126元/平、40006元/平,套均▃均價僅為121萬元/套、500萬元/套左右。

                而赤崗板塊成交則出現明顯萎縮,成交甚至不及江南大道南板塊。主要由於目前成交周期較長,而前段成交活躍消化過多舊客,導致目前出現客少盤多情況,成交能力明顯下滑。

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                目前赤崗板塊依然由聚德花園支撐大部分成交,其成交均價為20214元/平,入№市門檻低。

                相對而言,本月海珠區海珠西板塊成交持續保持々高位活躍,為海珠區二手成交主力貢獻板塊之一。

                板塊需▃求活躍度高主要有兩方面原因:

                一方面,板塊優質小區雲集、生活配套成熟,交通網絡發達,為改善、置換買家的重點青睞板塊,上門客數量處年內高位水平,以板塊“明星盤”光大花園為ξ 例,其二手帶看量基本處於上揚態勢,其中9月份帶看量更是環比8月增長13.6%;

                另一方面,目前板塊二手業主議價空間╱相對較大,以光大花園為例,部分放盤時間較長的盤源降價幅度基本在5%左右,大概在15-20萬元區間,而置業客戶遇到合適價格會快速入市。

                荔灣區

                散盤表現活躍,剛需戶型成交攀升

                9月,荔灣區陽光家緣二手住宅網簽宗數為272宗,環比上漲35.3%,而二手住宅網簽均價為29047元/平。

                根據中原成交數♂據顯示,本月荔灣區康王路板塊因價格較為低窪,本月成交均◇價主要集中在30000-31000元/㎡,整體市場成交較為活躍。

                成交較為活躍的樓盤主要為荔灣廣場,本月成交均價分別為23182元/㎡。

                另外,據廣州中原研究發展部監測發現,本月荔灣區1、2房的剛需戶型成交占比出現明顯回升。

                其中本月1房戶型成交占比為14.3%,環比凈增1.6%;而2房成交占︼比則上漲至50.5%,環比凈增5.3%。

                據了解,剛需戶型成交活躍主要由於本月成交盤源多以樓梯樓散盤為主。其套均總價低的『優勢對於不少首套剛需置業的客戶有不少的吸引力。

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                以中山八路板塊為例,其活躍散盤多集中在南岸路、中山八路一帶,其成交均價僅在20876元/平、27010元/平,套均總價為〓150-180萬元/套左右,入市門檻十分低。

                另外,本〓月散盤之所以成交活躍,更重要原因在於部分打算置換的業主由∩於長時間未能成交,心理價位開始逐步下調,部分樓梯樓散盤降價幅度可達8-10萬左右,即總價的5-8%左右,以求加快出售手上的舊盤源。

                白雲區

                機場路熱度不減,羅沖圍成交〗回落

                9月份,白雲區二手住宅網簽宗數為421宗,環比上月基本持平。本月白雲區機場路板塊成交持續活▅躍,2019年9月機場路板塊中原成交均價為29513元/㎡。

                在〓機場路板塊中,匯僑新城、雲苑新村成交最為活躍,本月中原成交價均為29105元/㎡、26238元/㎡。

                由於機場路板塊價格低窪,且交通通達性再逐步改善,導致其成交熱度不減。

                此外,據調研╱了解,本月羅沖圍板塊整體市場活躍度明顯下滑,錄得的購房客數量環比8月同期大幅減少,環比凈減37.5%。

                廣州中原研究發展部認為,羅沖圍板塊成交明顯下滑主要原因在於:

                市場上客戶的“心水”戶型較少,以富力半島為例,中高層的71㎡兩房、89㎡三房戶型相對“搶手”,而業主供應量偏低,致使目前中高層單位筍盤不多,而所剩盤源多集中在中低層單位,客戶接受意願低,成交出→現回落。

                番禺區

                洛溪板塊二手活躍度回升

                2019年9月,番禺區二手網簽╲均價為24888元/㎡;陽光家緣中介網簽量為812宗,環比上漲4.5%。據廣州中原研究發展部監測發現,番禺區鐘村板塊憑借“剛需+社區”的招牌,整體成交量居高不下,依然與市橋板塊支撐著番禺整體成交量。

                而華南板∏塊由於優質房源多以大戶型為主,入市門檻相對較高,且目前業主報價比較堅挺,讓利〒幅度不大,因此,本月成交的Ψ整體活躍程度相對一般。

                本月華南板塊成交均價為35180元/㎡,其中活躍樓盤金山谷花園、廣州雅居樂花園等,其成交均價分別為344796元/㎡、39136元/平。

                另外,據廣州中原研究發展部調研了解到,前段時間表現平淡的洛溪板塊,本月成交活躍度出現明顯提升,中原錄得的新增購房客環比8月同期增長↙2-3成。

                主要由於兩方面原↙因:

                一方面,前段時間卐分流嚴重的廣州碧桂園·樾時光項目目前處於缺貨、尾貨階段,比如88㎡戶型已基本售罄,而其它戶型剩余可選擇樓層亦較少,倒逼部分急買的剛需業主回歸二手樓市;

                另一方面,目前板塊業主“心理價位”略有松動,存在一定的議∏價空間。如珊瑚灣畔類型的高端項目盤源讓利空間更大,據了解,前段時間放盤的一◆套230平的珊瑚灣畔房源,業主原放盤價為920萬元,現時□下調至900萬元放賣,而價格還可以“商量”。

                預測

                新房或將加大推貨

                二手將面臨一手分流問題

                9月,廣州二手住宅市場活躍度雖有所提升,但整體仍難言“回暖”,成交依然保◣持在周度1100宗的正常水平。

                現時,二手交投環境整體表現平穩、健康,客戶入市相對理⌒性。因此,二手市場成交難以再出現“井噴式”波動,基本平穩為主。

                另外,需要指出的是,十一黃金周向來是開發商集中開盤推貨的節點,加上今年9月一手市↓場供應處年內第二高位,達70.25萬㎡(6523套)。

                預計將陸續在銀十期間“上線”。

                這或將會進一步Ψ 分流部分客戶,屆時二手成交能力將有所下滑。

                因此,廣州中原研究ω發展部預測,今年10月二手住宅成交或在9月份的基礎上平穩波動或微幅下調,而網簽價格或繼續維持在2.7萬元/平左右。

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                責任編輯:龐敏怡

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