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                2019年1-9月中國房地產︽企業銷售TOP200排行榜

                爱赢国际APP網-房掌櫃 2019-10-07 12:38:19來源:克而瑞▼廣州區域 
                [摘要]一線城市四季度市場將繼續小幅●回調,不過介於剛需☉面仍有支撐,預期2019年總體成交規模仍有望超∑出2018年水平。

                榜單解讀

                2019年前◥三季度,在“房住不炒”政策主基調下,行業整體規模@ 增速顯著放緩,TOP100規模房企累計業績同比增速在4%左右。9月在↓推案量上升、促銷力度加大的推動下,百強房企業績較7、8兩月提升□ 明顯,單月權益銷售金額環比增長23.9%,增幅較去∮年同期提升近11個百分點。

                我們認為,四季度是房企沖刺全年業績目標的關鍵期,從房■企的中期披露來看,多數〗企業供貨節點多集中在四季度,將為業績沖刺提供有力保障。相※信在企業增加貨量供應、加強營銷力度●之下,四季度房企整≡體銷售規模會有一定的回升。

                同時,在政策調控持續、融◣資渠道全方位收緊、行業競爭加劇△的格局下,四季度房企整體投資將更趨理性,加速去化及¤回款、降杠桿控負債總量是¤主流。

                01 整體業績

                9月︻業績環比上升

                增幅較去年同期明顯提升

                2019年前三季⌒ 度,在“房住不炒”政策主基調下,行業整體規模增速顯著放緩。按照可比口徑統計,TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右,增速較上半年╳持平。9月,百強房企業績表現較7、8兩月提升明顯,單月權益銷售金額環比增長23.9%,增幅較去年同期提升近11個百分點。

                經過上半年集中拿地補庫存,在新開工節奏的影響下房企四季度的供應量將明顯提升;另一方面,在銷售承壓、項目總體去化率下降√的背景下,四季度房企也將積極推盤去化、加大營銷力〓度,通過降ㄨ價促銷、以價換量加速項♀目去化。相信在企業增加貨量供應、加強營銷力度之下,四季度房企整體銷售規模會有一定的回升。

                02 上榜門檻

                TOP10房企權益金額門檻提升15%

                2019年○前三季度,百強房企各梯隊權益銷售金額門檻與去年同期相比都↘略有提升。其中,TOP10房企權益金額門檻達到1217.9億元,同比增幅最高達15%。TOP20房企和TOP30房企權益▲金額門檻分別為752.1億元和546.5億元,門檻增幅分別為2.9%和4.3%。TOP50房♂企競爭格局加劇,權益金額門檻較去年同期大幅提升10.5%至364.6億元。另截止三季度末⊙,TOP200房企權益金額門檻達到40.1億元。

                03 集中度

                百強房企規模增長分化持續

                行業競爭加劇

                2019年前三≡季度,TOP100各梯隊房企之間規模分化持『續,行業競爭加劇。其中,龍頭房企繼續保持穩健高質量發→展,TOP3房企權益金額集中度達10.2%,同比提升0.4個百分點。TOP4-10及TOP11-20梯◥隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升,市場份額穩中有升▂,規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落ㄨ,銷售難度加大,20強之後房企的權益金額集中度出現一定回落。

                04 目標完成率㊣

                完成情況不及去年同期

                千億房企表現較▓佳

                從目標完成情】況來看,截止到9月末,在年內設定了全年銷售目標的房企中,近4成房企目標完成率達到75%以上,其中,陽光城、世茂、寶龍、九龍倉、大發地產等9家房企目標完成率實現80%以上,業績表現突出。另有近4成房企的目標完成率處於65%-75%區間,剩余房企目標完▼成率未達到65%。規模房企整體目標達成情況不及〓去年同期。

                前三季度,千億房企的整體業々績表現優於行業平均水平,14家公布業績目標的千億房企←中,超6成房企目標完成≡率已超過75%,中海、世茂、龍湖、招商、金茂等房企業績完成情況均較為樂觀。總體來看,在行業增速@ 放緩、調控趨嚴的背景下,部分房企完⊙成全年業績目標仍有一定壓力,四季度仍需加速推貨入市,積極推盤去化。

                05 企業表現

                TOP50房企中超過8成單月業績環比提升

                從業績表∮現來看,受益於供貨力度的加大,9月TOP50房企♀中有超過8成的企業單月業績環比提升。TOP3房企中,恒大加大營銷力度,9月單月實現全口徑業績規模830億元,較8月環比大幅增長73.6%,相比去∩年同期增幅提升。世茂和陽光城房企9月實◥現單月銷售金額320.9億元和271.9億元,分別環比增長49%和60.3%。華夏幸福9月在南潯、固安、嘉善等城市項目去化表現較佳,單月實現業績173億元,環比提升82.1%。

                06 財務表現

                盈利能力進入平穩期

                負債率和融資成本上升

                隨著行業增速放緩、集中度上升@ 、規模房企競爭加劇,企業︼在盈利、融資、周轉等方面都出現了一些變化。復雜的市場環境對企業運營能力的要求也在不斷增╳加。

                1)房企整體盈利水平進入平穩期,中小規模房企盈利能力∮承壓

                2019年上半年,受行業整體銷售增速放緩影響,上市房企整體結算收入和利潤◣規模在保持增長的同時,增速較2018年明顯放》緩。同時,行業整體盈利能力也逐步進入到平穩期。截止上半年末,172家上市房企凈利率和歸母凈∩利率的中位數為12.2%和10.4%,分別較2018年末提升0.5和0.9個百分點。

                我們認為,雖然短期Ψ 內受益於行業集中度上升及收並№購紅利,規模房企整體的利潤率尚穩定在較高水平。但在目前政策ㄨ調控常態化、行業增速放緩、房企利潤空間持續受到擠壓的●市場周期下,企業要保持目前的盈利水平仍面臨一定的客≡觀壓力。特別是對於中小規模房企而言,在行業競爭格局加劇、集中度提升的背景下,如何平衡規模增長與增長質量,提升精細化經營的★管理水平對經營者提出了更高的要求。

                2)凈負債率與融▲資成本雙增,債務〇結構更趨穩健

                2019年初,多數房企在融資窗口期下加大舉債,致使上半年房企整╱體融資規模上升。截至上半年,21家房企負債〇規模超過千億;同時,174家典型房企的加▽權平均凈負債率較年初上升4.29個百分♀點至91.37%,達到』歷史最高值。其中TOP10房企凈負債率增長最為顯著,而TOP31-50房企→的凈負債率較2018年末有↘所下降。

                從債務結構來看,上半年174家典型房企的長短債務比提升至2.23,較期初上升8.3%,整體債務結構更趨合理。此外融資→成本方面,基於近年來境內●融資環境持續收緊,加之房企原有的低成本公司債陸續到期,近期新∑進行的境內外融資成本均有提高。上半年70家重點房企的平均融資成本由去年末的6.68%提升至7.04%。

                3)存▓貨增速收窄,房企去化壓力進一步減小

                2019年上半年,市場的趨冷和融資的收緊促▲使房企投資更加謹慎,房企存貨總量保持上漲趨勢,但增速較去年同期收窄約3個百分點。截至2019年6月末,有32家房企存貨超過1000億元,較年初增加△了3家;20強門檻提高至1600億元。從規模增速▽來看,174家房企的存貨規模較年初增長8.5%,68家重←點房企的存貨增幅為8.9%,均較去年中期下降2.9個百分點。

                上半年房企整體的存貨周轉率較去年同期微升,主要由於企業前期銷售項目逐步步入結算期,如果︽企業想要再提升自身的周轉速度,則需要將更多的精力放在加快開發竣工及項目整體流程上。已竣工存貨占比連續4年下降,企業庫存去化壓力得到緩解。2019年上半年,68家重點監測房企的已竣工存貨占比進一步下降1個百分點至11%,延續了近幾年的趨勢。未來企業加強運∏營管控、加速周轉以提升資金效率仍是關鍵。

                07 四季度投融資策略

                整體投資々更趨理性

                降杠桿控負債總量是主流

                1)拿地:四季度或◥出現機會窗口,房企整體仍以理性、謹慎為主

                受土∮地市場持續低位運行的影響,更多的房企表示會根據市場和企業需求伺機而動,例如,以碧桂園、萬科為代表的房企下半年會更加關註企業現金流狀況,繼續保持理性的拿◣地態度,其中萬科則明確表示放棄高溢價地塊。我們認為,四季度企業投資將繼續保持理性和謹慎。

                但土地市場整體繼續下行降溫,也會有投☆資機會出現,對於現金流狀況良好、財務↑穩健以及有納儲需求的房企是補∮倉的不錯時機,最終“逆周期”抄底拿地關鍵還是在於價格是否合理。例如,旭輝集團在半年度業績會明確表示未來會關註四季度的投資機會,8、9月份會適當減少投資,為四季度拿地做準備。中駿集團盡管ω自身拿地計劃不會發◥生變化,下半年維持95億預算,但也認為下半年是拿地的好時機,並判斷11、12月是一個窗口機會。

                此外,拿※地方式方面,拓♂寬拿地渠道以降低綜合拿地成本成為主旋律,更多房企將通過合作、舊城改造等方式獲得更為核心的地塊,尤其對於部分核心一二線城市來說,參與舊改已經獲取城市中心地塊的▅方式。

                2)融資:房企融資渠道全方位收緊,降杠桿控負債總量成為主流↘

                從企業融資層面來看,多數房企在2019年初出現的融資窗口期加大了融資力度,上半年企業整體融資規模進一步上升。而自5月發布23號文限制信托貸款卐後,下半年以來政府加強了對境外債、信托、開發貸及海外債等融資╲方式的監管力度,開啟了房地產融資的新一輪調控。特別是》隨著8、9兩月融資限制政策的密集出臺,企業融資規模◆急劇下降。

                目前,隨著融資』渠道的全方位收緊,多數房企對未來的預期Ψ 進行了調整。一方面,在融資環境保持低位運行的背景下,企業將更加重視項目銷售回款,降杠桿控負債總量成為主流。另一方面,企業將加強與金融機構的合作、關註資產證券化等創新↑型融資產品的搭建,積極拓展融資渠道。同時,企業將更著力於對境外→債的匯率風險進行主動管理,控制融資★成本。

                08 市場展望

                政策調控主基調未變

                城市市場走勢將繼續分化

                從政策∏調控層面來看,三季度政治局會議明確提出“不將房地產作為短期⌒刺激經濟的手段”,表明“四限”調控仍將從緊執行。部分熱〖點城市調控政策再升級,大連、洛陽等加碼調控。我們認為,“房住不炒、因城施策”政策主基調未變,調控措施仍圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標,夯實地方主※體責任。

                城市市場成交層▽面,今年以來各城市房地產市場波動頻繁。在政策持續發酵的背景下,銷售轉冷基本符合預期,但不同城市依然呈現出顯著的分化。一方面,部分∑ 城市樓市、地市成交明顯下滑,庫存風險︾再次浮出水面且有加劇趨勢;另一方面,也有一些城市市場依然高歌猛進、部分項目仍能開盤日ζ 光,供求矛盾仍相對突出。

                我們預計:

                一線城市四季度市場將繼續小幅回調,不過々介於剛需面仍有支撐,預期2019年總體成交規模仍有望超出2018年水平。

                二線城⊙市整體成交規模會穩中有升,中西部剛需和改善需求仍有待進一步釋放。其中,諸如重慶、武漢、鄭州等去化周期較短的中西部核心城市,四季度供給會相對充足、需求仍較為旺『盛,預計四季度成ξ交仍會沖高;而西安、貴陽、青島等近兩年房價快速上漲的城¤市,居民購買▲力透支、後續需求或無以為○繼。
                而三四線城市整體來看需求已經有所透支,再加上棚改政策的整體“收緊”,貨幣化安置比例下降,未來市場回落也在情理之中。僅部分環一線和熱點二線的三四線城市,受核心城市市場外溢需求影響,成交熱度或將繼續維◤持。

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                責任編輯:黎玉瑩

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