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                萬達、凱德、大悅ㄨ城創造了這3種輕資產模式

                爱赢国际APP網-房掌櫃 2019-10-03 14:40:01來源:明源地產研究院 
                [摘要]凱德玩法於國內商業〖地產運營商來言,沒法Ψ完全照搬。而萬達模式有其自身的運行邏輯,擁有強有力的自有品牌優勢以及超強的建造效率和執行力。

                  開發領域有個詞叫“收費開發商”,類似於“導演+制片”,房企不出或者出一部分錢,一般是5%-10%,其余用別人的錢投標做項目,自己主要“靠手藝”,一路收費,回報率超△高。這可叫做輕資產模式,就是自己少出錢甚至不出錢就能掙錢。

                  同理,商業♀地產領域和開發領域一樣,前期屬於重資產模式,雖說運營成熟之後有穩定現金流,但〗是早期資金投入大,需要長錢、便宜的錢、大錢,回報周期慢。

                  目前地產行業位於橫盤期,融資又困難。持有資產的回報率很難彌補其資金成本,從ROE(凈資產收益率)整體回報考慮,商業地產的輕資產化成為↑一種必然選擇。

                  而國內商業地產輕資產化早在2016年就掀起々高潮,萬達、萬科、大悅城、凱德、愛琴海、星河商置等一批商業地產企業紛紛視輕資產化為擴規模利器,玩法紛雜,令人眼花繚亂,發展至今,總結起來主要有以下三@ 種玩法:

                  探索者玩法

                  自信如萬達:以運營∩為核心

                  王健林一直相信,商業項目雖然建起來費時費力,但是一旦建成,經過三年∞時間的培育,能成為穩定的印鈔機且現金流穩定。所以2017年,萬達堅定輕資◣產轉型,其方式主要分為兩類:

                  一、萬達的輕資產化有兩條路

                  投資類萬達廣場:跟“有錢沒地”的機構合作

                  具體來說,即別人拿錢下訂單,萬達負責找地、建設、招商和運營。

                  如2016年第4季度,萬達商業與中信信托、民生信托、富力集團等簽約90個萬達廣場、共1050億元投資。

                  又如2017年6月,萬達受香港中信泰富(中國)投資有限公司委托,委托其達運營≡管理位於上海嘉定的商業項目,並使用萬達品牌。

                  合作類萬達廣場:與“有錢有地”的企業合作開發◣

                  投資者出錢出地,萬達出品牌,負責設計、建設、招商、運營,但租金七三分成——投資者占7成,萬達占3成。這種分成比例在世界商業領域都很罕見,因為一般做品牌管理,分成最多15%~20%。其〇好處在於,不占用太多資金,便於擴張和滲透。

                  截止 2018年5月,萬達已落子青島城陽區萬達廣場、臨沂中心萬達廣場、日照萬達廣場三個合作類輕資產項目。

                  不過,對於合作的項目,萬達要先進行篩選,對設計、建造進行指導,再招商、運營。這種合作模式不但能分租金,省去資本化,還解決集體用地問題,是萬達商業的重大創新,也是萬達輕資產模式的最高級形式▂。

                  二、自有品牌是萬達輕資產化的殺手鐧,也是萬達的底氣

                  很多機構表示看不懂萬達的玩法,認為這種搞法,項目成熟後,合作方很大可能把萬達一腳蹬,但是明源君認為,萬達絕不傻,在別人踢開萬▲達之前,萬達影院、萬達寶貝王樂園和寶貝王早教俱樂部已經遍布每個萬達廣場,而這兩個品牌毫無疑問是商業項目的人流虹吸機,萬達最終因為先見之明的品牌打造而形成自己▽的護城河。

                  如王建林所說“任憑風浪起,穩坐釣♀魚臺”。

                  譬如萬達影院,截止2018年底,公司擁有已開業直營影院595家,5279塊銀幕,其中境內直營影院541家,銀幕4807塊,市場占ξ 有率13.5%;境外影院54家,銀幕472塊,市場占有率22%。萬達電影的票ξ房、觀影人次、市場份額已經連續四年位居國內首位。

                  而萬達寶貝王集兒童遊樂、教育培訓、美食、零售於一體,形成了以IP為核心的㊣兒童娛樂消費全產業鏈,是國內第〓一個綜合性的兒童娛樂項目。截止目前,已在全國開業351家寶貝♀王樂園和早教。

                  三、2019年上半年發展不如預期,但仍可期待

                  經過這一連串的操作,在萬達2018年的工作匯報中:

                  項目拓展上,2018年開業的萬達廣場ζ 中,輕資產已達19個,新發展的58個萬達廣場中,輕資產達50個;從業績來看∮,2018年萬達商管集團租金收入328.8億元,占總收入的15.3%,累積持有物業3586萬平方米。

                  截止2019年9月4日,萬達廣︼場已在全國布局294座,但萬達商管2019年上半年的業績並不樂觀,共實現營收330.48億元,較去年同期的517.88億元下降了36.19%。其中核心業務方◇面,投資物業租賃收入同比收入增長至171.82億元,但是毛利率卻較去年同期下降4.99個百分點。

                  “降有息∞負債”方面,萬達商管取得的成效也較遙遠,截止6月30日,其有息負債規模為1922.67億元,較上年僅僅下降了0.33億元。

                  目前來看,萬達在“降有息負∮債”與“增營收”並舉的目標下,萬達商管均沒有取▓得相對滿意的成績。

                  不過這半年萬達商管雖在表內成績不盡如№人意,但其和母公司萬達集團在商業地產項目的布局和落地上卻十分積極。總體而言,萬達商管的輕資產之路並不如預期,但明源君認為萬達依托16年的商業運營管理,形成的輕資產模式仍值得拭目以待。

                  教科書級玩法

                  資本魔術手凱德:資本和運營並為驅動力

                  做商業地產最需要的就是資本和運營能力,而凱德恰※好完美的解決了這兩個問題,依靠其高超的資本運營能力和優秀的運營管理能力,實現商╱業項目“高周轉”。截至目前,凱德已在中國自持和管理200多個項目,總開發規模約為2300萬m2,管理資產超過2600億元人民幣。

                  而在這其中不得不談凱德鬼斧神工的資本能力,其絕招就是私募股權基金+REITs。為何』使用這兩招,凱德⌒也是完全順乎商業項目發展規律。

                  據行業研究,商業項目從其生命周期來說,分為開業到培育期(2-3年)、穩定期(3-5年)、成熟期(5年以上)。

                  而一個→項目在培育期以前需要耗費大量資金,慢慢提升其業︻績,這其中需要長錢、大錢、便宜的錢,而一個項目成熟之後,有穩定的收益,但其租金很難保持大幅度增長。

                  考慮到這兩①點,項目開發期和培育期凱德利用私募基金∏潛心培養項目,這個基金一部分由凱德參股,並持有基金部分股權,另一部分則由養老基金、險資等投資機構持有,其中凱德擁有基金管理權。

                  

                  凱德資本運作√模式 圖/商業地產頭ω 條

                  詳細來看,項目開發期和培育期,凱德使用不同私募▽基金,其中開發項目使用CRCDF(凱德商用中國發展基金),培育項目則利用CRCIF(凱德商用中國收入↙基金)。

                  而在項目運作成熟產生持續穩定的現金流後,凱德再將其打包或者註入REITs實現快』速退出,提前一次性獲得未來多年的租金收入,用這個資金再來參股投資其他項目,以此類推,形成一個投資閉環,實現其“高周轉○擴張”。(加其盈利能力、收入和坪〓效等)

                  折中玩法

                  三條腿〖大悅城:管理輸出+合作開發+基金模式

                  自2008年西單大悅城開業以來,大悅城商業一向以“慢”示人,11年過去擁有11個項目。

                  不過在今年4月,大悅城副總姚長林表示未來3-5年持︾有性項目將超過50個,大悅城為何有如此底氣,不得▲不提及2016年10月,大ζ 悅城地產發布的“大資管”計劃。

                  這個計劃中,大悅城地產宣布由開發運營商轉型為資產◣管理商,分為三種類型擴張規模:

                  一、管理輸出

                  主要針對在建在施項目,大悅城不承擔或承擔一小部分成本∏費用,但整個項目是由大悅城全程參與把握。自2016年至今,大悅城已擁有天津和平大悅城、昆明螺螄灣大ξ 悅城及貴陽大悅城三個¤管理輸出項目。

                  其中在與昆明螺螄灣中心的合作模式上,大悅城派駐商業地產管理核心團隊,從規劃設計開發、品牌招商到運營管理全程參與該項目的前期開發和後期管理,一路收費。

                  二、合作開發

                  針對未來升值潛力較大的新建項目,尤其是綜合體,選擇合作夥伴共同開發。對於項目◤合作,大悅城對合作項目也有要求:

                  1、地域上:核心城市、核心區域的核心項目々;

                  2、體量上,8萬~15萬平方米的體量;

                  3、客群規模:30萬~50萬周邊客群;

                  4、合作夥伴:具有一定知名度、經營能力和行業經驗也在考慮之列。

                  三、基金管理

                  因為新項目建設期為3年,但改造只需1年,大悅城想利用並購基金專註改造存量物業。

                  顯而易見,利用基金改造存量物業一可輕盈擴規模,而可同時享「有資本管理和商業運營管理兩項收益,規避銷售市場的風險波動。

                  具體資本操作上,大悅城是當之無愧的凱☉德中國學徒,大悅城根據不同項目,以及運作基金的不同,目前共有3支基金。

                  

                  資料來源:公司公告、中信建投 明源地產研究院制表

                  這類基金管理型項目中,大悅城地產是基金的投資者,也是基金的》管理者,掌握著基№金投資的方向,負責項目運營管理,其收益◆分為:基金投資增值收益+項目運營管理費+基金管理費。

                  從上面可以看出,大悅城步步緊跟凱德的基金模式,但是距凱德的成熟模式仍有距離。

                  最大的一點在於凱德模式是一個【閉環,有REITs這一途徑退出,提前獲取現金流。而內地▅的公募REITs何時放開仍是一個未知數,所以大悅城在此之前能做的就是提升其資⌒產自身質量,提高項目投資回報率,為後期退出做足準備。

                  可能也正是這個原因,大悅城的輕資產是三條腿走路,並非孤註一擲於基金模式。

                  其次過去十幾年是購物中心出現的井噴期,凱德利用其低融資成↑本,火熱的市場行情,發展迅猛,但是大悅城面對的市場進入存量∩時代,也可能因此並購基金成為大悅城的主要基金計劃。

                  小結

                  因資本環境、市場環境和國內商業運營商的運營實力等因素,凱德玩法於國內商業地產運營♂商來言,沒法完全照搬。而萬達模式有其自身的運行邏輯,擁有強有力的自有品牌優勢以及超強的建造效率和執行力,你可能看得懂,但比較難學會。綜合而言,大悅城的模式倒是一個折中易學★玩法。

                  但是不管哪一種輕資產玩法,商業地產玩家必須清楚,做好輕資產的前提是重資產做得好。重資產的運營過程中,打磨自身的項目選址能力、建築設計◥能力、工程建造效率、運營管理及資本運作能力等產業鏈能力。

                  此外即便國內公募REITs放開,也不能視作萬能的靈藥,最終還得看底層資產的質量。要是達不到一定的回報率水平,即便REITs出來你家資產也發不了,因為沒有人投。所以你必⊙須讓自己的資產產生一定的吸引力,這樣才能被公募掉。

                  最後輕資產化並非是把壓力甩給別人,如果企業總想著輕資產就是把自己的壓力,讓別人︾來抗,別人賺錢,自己跟著賺,別人賠錢,自己不賠或少賠,是個一本萬利的好法子,恐怕也很難走得遠。

                  所以綜合來說當你具備了其中一種能力比如運營或者資本能力,或者完全具備全產業鏈能力,輕資產操作才會如魚得水。

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                責任編輯:黎玉瑩

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