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                隱形地▃主合生創展 番禺●新基村舊改和它的土儲秘密

                爱赢国际APP網-房掌櫃 2019-09-20 07:39:13來源:觀點地產網 
                [摘要]合生創展是一家有個性⌒ 的公司,身上隱約帶著港資的︻習性。

                合生創展今年確實加速了。

                9月16日,曾經“華南五虎”之一的合生∮創展,如願拿下廣州番禺新基村舊改,這也是今年合生拿下的第二個舊改項目。

                近幾年來,舊改成◥了華南不少企業的必爭之地。作為“隱形地主”的合生創展,也早已開始籌謀布局。

                在2018年舉辦的省三▲舊推介會上,合生就曾對外披露,目前在廣①州地區或有超10個◣城市更新項目,包◣括海珠前進項目、海珠●區康樂、鷺江村、番禺新基村、員崗等,土地◣儲備充裕。

                但在很長一段時間內☉,充裕的土地儲備並沒有很直接的體現,合生創展銷售常年維持在百億上下,被¤隔壁高周轉、高杠桿的“碧桂園們”遠遠甩在身後。

                不過,進入2019年,合生重啟公開市場拿地、接◥盤新城項目、銷售進入快車道,這似乎都在昭示著,以“慢”著稱的合生創展,要開始向』規模“變速”了。

                舊改再下一城

                為了這一天ぷ♀,合生創展已經等了20多年了。

                9月16日,廣州市番禺區新基村村民代表大會表決通過,決定合生創展正式成為番禺新基村舊改合作企業,投資總額達29億元,總用地面▓積為24.71公頃。

                據悉,早在20多年前,朱氏家族(珠江投資、合生創展)就已經介入▓新基村,開發華南新城∩項目,更是從1998年起就征用新基村70.156公頃集體用地。

                觀點地產新媒體了解到,新基村▽位於番禺南村鎮,東至陳邊村,南至≡員崗村,西至華↘南新城,北至三枝香水道,毗鄰地鐵員崗站,西側就是合生創展在廣州最重要的大盤——華南新城。舊改總面積為24.71公頃,其中,村民㊣住宅用地13.18公頃,村集㊣體用地3.87公頃,農用地3.04萬平方米,村留用地1.18公頃。

                根據規劃,新基村未來將有4棟32層住宅與5棟19-20層住宅、一所24班小學與一所10班幼兒園、一個可容納99輛車的公共停車場以及一個居民健身所。

                值得關註到的】是,8日7日,廣州市規劃和自然資源局通過△番禺區BA0702、BA0703、BA0704地塊控制性詳細規劃審︻議№。

                規劃提出,將依托官堂村←、員崗村、新基村、陳邊村等4個舊村改造、省婦幼保健院擴建和海雲寺重ω 建等項目,對周邊區域進行優化提升,打造“國際創新城產業延伸區、高品質居住生活服務╳區”。

                廣州的舊改市↑場,激流湧動,在企業眼中,每一個舊改都是一座“礦”。進入2019年,合生創展就已經接連斬獲兩個舊改項目。

                2019年4月,合生與廣州市海珠區鳳和經濟聯合社,簽署鷺∩江村、康樂村舊村改造合作意向協議。

                上述鳳和聯社康樂村、鷺江村位於海珠♂鳳陽街道,占地面♂積約109.74萬平米,是海珠舊改項目中面積第二大改造片區,僅次於瀝滘村。

                合生算是廣州的舊改大戶了。資料顯示,在2018年舉辦的省三舊推▼介會上,合生★曾對外披露,目前在廣州地區或有超10個城市更々新項目,包括海珠前進項目、海珠ㄨ區康樂、鷺江村、番禺新基村、員崗等,土地儲備充裕。

                與此同時,合生在廣州亦有早期拿下的大量土地,合生住宅事業部副總經理閆家瑞此前在接受〓觀點地產新媒體專訪時曾表示,合生在粵港澳大灣區有大量一級開發項目,從二級土地儲備或者未來的一級轉二級來看,都能支撐公司未來一段時期的發展需要。

                根據半年報中披露的數據,截至上半≡年,合生創展土地儲↘備2940萬平方米。其中,廣州地區761萬平米,惠州地區700萬平米,北京地區523萬平米,天津地區542萬平米,上海地區412萬平米,寧波地區2萬平米。

                合生快慢變奏

                合生創展是一家有個性的公司,身上隱約帶著港資的習性。

                香港的地產商,向來不喜歡用規模△來賺錢,他們更傾向於利用時間差√來賺錢,合生亦然,並將利潤和現金流放置在了≡極重要的位置。

                觀點地產新媒體了解到,僅廣州市場,就有包括駿景花園、珠江帝景、帝景山莊在內的多個項目開發周期超過十年,並仍有大量土地處於待開發狀態。

                這種“高溢價、慢周轉”的方式能夠讓合●生最大限度地獲得土地升值帶●來的收益,推升其收入和盈利表現。2019上半年,合生的毛利率由上年》同期的48%升至52%,核心利潤同比上升74.4%至15.47億港元。

                連王石都曾感嘆:“在廣@東做房地產,成本ξ很難抵得過朱孟依。”

                成也蕭何,敗也蕭何。這種方式也讓合生創展錯過了房地產高速發展時期,並逐漸掉隊。

                縱觀合生近十年銷售,在2009年銷售額沖至150億元的最高紀錄後,合生ξ 銷售表現一直欠佳。2010-2017年,分別只有110億、99億、116億、112億、53億、99.87億、81億、92.28億元。

                不過,進入2019年,合生似乎開始加速了。土地獲取方面,接連出現在招拍掛市場,斬獲江門、廣州等地塊,並接盤了新城杭州一項目。值得關註到的是,在北京年內總價地王的競拍中,合生與中海甚至鏖戰至最後一輪。

                銷售方面,截至前8月,合生已實現合約銷售133.10億元,同比上升34.3%;合約銷售面積約100萬平米。

                合生似乎要向規模“變速”了,“合生的銷售和土地儲備的規模是不相符的。”閆家瑞此前透露,2017年開始,合生就已經開始加快開發節奏和供貨,這也是近幾年銷售提升的原因。

                “我們不排斥加▓杠桿,只不過是加到什麽程度而已。這需要看是不是能遇到適合投資的項目,如果遇到好的項目或者我們認可的城市,肯定會堅決投入。”

                他表示,合生一直在》積極尋找優質項目,可能拿地》方式也比較多元,包括招拍掛、合作、收並購、產業勾地等等,未來甚至可能會進行嘗試聯合操盤、小股控盤的方式介入到項目的開發過程。

                合生創展或許已經感受到了規模掉隊的危機,坊間傳言,朱孟依為合生定下了一個小目標:2019年銷售400億,2020年800億,每年保持30-50%的增長率。

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                責任編輯:黃卓賢

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