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                夏磊:香港高房價困境是如何形成的?

                爱赢国际APP網-房掌櫃 2019-08-26 17:57:32來源:房掌櫃整理 
                [摘要]2019年8月,香港城區平均房價高達3.05萬美元/平,房價收入比∮增至50.8倍,均位居世界主要城市前列。

                香港是全球最富裕的地區之一,但卻因高房價問題廣︼為詬病。2019年8月,香港城區平均房價高達3.05萬美元/平,房價收入比∑增至50.8倍,均位居世界主要城市前列。是什麽造成了香港的高房價困境?本文試圖從制度層面,探索香港高房價∮背後的深層次原因。

                香港房價有多高?

                香【港房價長期上漲,漲幅領先全球。從絕對漲幅看,香港房價漲幅遠超其他主要經濟體。1980-2017年,香◥港名義房價上漲15.8倍,同期英、法、韓、美、德分別上漲9.7倍、4.0倍、3.9倍、3.6倍、0.8倍。從相對◢漲幅看,香港房價漲幅遠超居民收入漲幅。1993-2017年,香港房價上漲259%,居民人均收入上漲137%,房價漲幅是人均收入漲幅的1.9倍。

                絕對房價和房價收入比均位居世界主要城市前列。從絕對房價看,2019年8月香港城區均值為3.05萬美元/平,遠超倫敦』的1.58萬美元/平、新加坡的1.79萬美元/平和紐約1.39萬美元/平。從房價收入比看,2019年8月香港高達50.8倍,遠超倫敦』的21.9、新加坡的23.5和巴黎的21.7。

                香港居民背負巨大的買房壓力,居住條件差。香港人均住房面積僅♂16平,近20萬市民租住劏房,人均住房面積不到5.8平米,遠遠落後於其他發達經濟體。盡管香港政府興建了一批公營房屋№,但由於數量有限,很難滿足中低收入家∏庭居住需求。

                什麽造成了香港的高房價困境?

                第一,土地長期供應不足,為高房價埋下伏筆。

                土地供應是住房市場供求平衡和穩健運行的重要基礎。香港土▽地長期供給不足※,導致住房供求失衡、房價攀升。

                香港高度↘重視生態環保,可開發土地有限。根據1976年《郊野公園條例》與1996年《海岸公園及海岸保護區規例》,占總土地面積比重高達近37%的郊野公園與特殊地ω 區受到政府保護,無法∑進行開發。目前,已開發城市用地占香港土地比重】的24%,住宅用地占比僅7%,人均住宅用地不到10.4平,土地供應嚴重不足。

                因環保人士抗議,2005年以來填海造地大幅減△少。由於土地可開發數量有限,填海造地一○度成為政府新增土地的重要來源。1887年以來,政府填海造地面積超←69平方公裏,占已開發城市土地的25%,約容納香港27%的人口與70%的寫字樓總樓面面積。但從2005年後,因大量環保人士抗議,政府填海造地幾乎停頓。2005-2009年填■海面積僅84公頃,2010-2013年更低至8公頃。

                2003-2010年為維持樓市穩定,政府大〗幅減少土地出讓。為防止土地賤賣、恢復樓市信心,香港政府在暫停一年土地出讓後,放棄定期々土地拍賣,全面采用勾地方式。由於政府勾地底∞價有所提高,疊加樓市尚處恢復階段,房地產開發商拿地動力不強,導致土地出讓大幅減少。2003-2010年,香港年均供應住宅用地僅5.37萬平米。

                第二,按揭業務靈活、利率低,刺激居☆民加杠桿買房。

                香港金融體系發達且匯率穩←定,吸引大量國際資本流入,疊加利率追隨美國而長期處於低位,貨幣超發嚴重,刺激居民加杠桿購房。

                香港◥按揭靈活多樣,支持多種形式貸→款。香港本地居民購買首套房最低首付40%,若購買資※助出售房屋或申請按揭保險,首付最低可至5%;地產商與財務公司按揭首付低於20%,並支持首付款按揭。香港還↓有加按(償還部分貸款後重新按揭)、轉按(銀行間按▲揭轉移)、樓換樓按揭(舊樓抵押支持新樓按揭)等多種按揭業務。

                房貸利率低,貨幣超發嚴重。香港『實行聯系匯率制,利率追隨美國而長期處於低位,導致貨幣供給增長較快。1980-2014年,香港M2與名義GDP的年均增速差高達6.5個百分點,遠超其他發達經濟體。目前三大發鈔銀行按揭利率上限僅2.35%,處⌒ 於國際較低水平。

                第三,公營房屋供應↑不足,難以緩解住★房短缺壓力。

                香港以公營房屋保障中低收入家庭住房需求,包括公屋與資助出售房屋兩種,但由於總量有限、居住條件差,並未實質性改善香港的住房困境。

                公ξ屋租金低廉,但輪候時間▼長,條件偏差。公屋租金為私人々房屋1/3到1/7,居民滿足資產收入限制,便可排隊輪候。但由於2002年以來公屋供應減少,平均輪候時間從2.3年延長至2017年的5.3年。公屋面積狹小,2007-2017年家庭人均居住面積中位數僅從12.2平提高到13.2平。

                資ζ 助出售單位折價出售,但價格偏高且供應少。資助出售單位以居屋為主,售價約為私人房屋的60%-70%。由於與市場價掛鉤,價格水漲『船高,房源◥供應少。2002-2017年,房委會□年均僅竣工580個單位。


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                責任編輯:龐敏怡

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